En el presente artículo, trataremos un asunto que a todos nos puede interesar o se nos podría dar, trataremos el hecho de la validez de las obligaciones que podríamos contraer al firmar una «hoja de visita» al visitar un inmueble cuya compra nos podría interesar, y la cual fue redactada de forma unilateral por la inmobiliaria.
Esto es, visitamos un inmueble de mano de una inmobiliaria con la cual no tenemos previamente contrato de gestión y una vez visitado el inmueble nos piden que firmemos una hoja o parte de visita. ¿Nos vincula con la inmobiliaria? ¿Nos podría exigir la inmobiliaria el pago de comisión alguna si finalmente no compramos el inmueble a través de ella?
Aunque la respuesta a esta pregunta no es del todo taxativa, no es menos cierto que por el propio nombre que se otorga a dicho documento, hoja o parte de visita, este no debe de vincular al futurible comprador del inmueble que visita.
La denominada «hoja de VISITA», redactada por la inmobiliaria de forma unilateral, supone sólo acreditación de que el piso se ha visitado por quien lo firma o que a él le ha sido enseñado, sin que quepa entender que por la firma del mismo se pasa a formar parte de un contrato de mediación, corretaje, o gestión de compra, pues si la mediadora, agencia o personal de la misma, está enseñando el piso habrá de ser precisamente porque la propiedad le ha encargado la mediación o gestión de venta, de modo tal que los que visitan el piso por el mero hecho de la visita no contraen obligación alguna para con la mediadora, pues se limitan a aceptar los servicios ofrecidos por ésta, sin que pueda aceptarse que pase a formar parte en el contrato de mediación concertado con la vendedora, por lo que, al no ser parte en el mismo, no procede ser obligada al pago de los honorarios reclamados (Sentencia Audiencia Provincial de Málaga de fecha 26 de noviembre de 2015).
Recoge esta Sentencia, que en este sentido se pronuncian las STS de 20 de noviembre de 1984 , 30 abril y 5 de noviembre de 1998 , declarando esta última: «la relación que los conforma viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contracto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo”.
Esta doctrina es aplicada por la Audiencia Provincial de Madrid, entre otras muchas, en sentencia de 24 de octubre de 2013 en la que se afirma que el contenido de la cláusula de responsabilidad contenida en la hoja del «control de visita» se ha de declarar nulo, tenerse por no puesta y carente de cualquier vinculación para las personas de los codemandados.
La misma doctrina es recogida por la Audiencia Provincial de Ourense, en su sentencia de 12 de enero de 2015, al afirmar que la suscripción por parte del demandado de la hoja de visita no implica que el mismo se haya convertido en parte de un contrato de mediación.
En conclusión, se hace patente que la hoja de visita no constituye, ni puede constituir un contrato de gestión de compra de la vivienda a diferencia de los de autorización de venta sin exclusividad.
